Đầu tư bất động sản ở Nhật 2026: người nước ngoài mua được gì, lời lỗ ra sao

Ít ai biết: Nhật cho người nước ngoài mua bất động sản TỰ DO — đứng tên sổ, không cần visa. Nhưng "mua được" và "đầu tư có lời" là hai chuyện rất khác nhau ở đất nước dân số giảm.

Tóm tắt nhanh

• Pháp lý: người nước ngoài mua nhà/đất tự do, đứng tên sở hữu vĩnh viễn — chỉ vài khu vực an ninh phải khai báo.
• Vay ngân hàng: KHÓ khi chưa PR — vài ngân hàng cho vay với người có visa dài + thu nhập ổn (lãi cao hơn); đa số người Việt mua tiền mặt hoặc chờ PR.
• Akiya (nhà bỏ hoang) giá vài trăm man hấp dẫn nhưng: chi phí sửa lớn, vị trí dân số giảm, khó bán lại — chỉ hợp ở thật, không hợp đầu tư.
• Đầu tư cho thuê: lợi suất bề mặt Tokyo 4-6% nghe hấp dẫn nhưng trừ phí quản lý, sửa chữa, thuế còn ~2-3%; nhà cũ mất giá phần "nhà", chỉ đất giữ giá.
• Thuế khi mua: thuế trước bạ, thuế cố định hằng năm (kotei shisanzei); khi bán lời chịu thuế chuyển nhượng (nặng nếu giữ <5 năm).

Câu hỏi thường gặp

Mua nhà có giúp xin visa/PR không?

KHÔNG — sở hữu bất động sản không tạo quyền cư trú tại Nhật.

Thông tin chung; giao dịch cụ thể cần hành chính thư sĩ/tư pháp thư sĩ và công ty BĐS uy tín.

Tính khoản vay? Công cụ tính mortgage