Cẩm nang mua nhà lần đầu: quy trình từ xem nhà đến ký hợp đồng

Vấn đề bạn đang gặp

Bạn đã tiết kiệm được vài năm, tiền thuê nhà mỗi tháng vẫn "bay" mà không tích lũy được gì, và bạn bắt đầu nghĩ: hay là mua nhà. Nhưng ngay khi lên mạng tìm hiểu, bạn gặp một mớ từ tiếng Nhật chuyên ngành: 事前審査, 重要事項説明, 仲介手数料, 登録免許税, 不動産取得税, 住宅ローン控除... Mỗi từ đại diện cho một bước, một khoản tiền, hoặc một cái bẫy có thể khiến bạn mất tiền cọc hoặc mất luôn quyền lợi giảm thuế nếu làm sai thứ tự.

Đau đầu hơn nữa nếu bạn chưa có vĩnh trú (永住権): không phải ngân hàng nào cũng cho người nước ngoài vay, và những ngân hàng chấp nhận thường đòi hỏi đặt cọc tối thiểu 30% giá trị nhà, thời gian cư trú và làm việc liên tục 2-3 năm trở lên. Nếu bạn không biết trước điều này mà đã "chốt" nhà ưng ý, xin thẩm định vay ở ngân hàng thường, khả năng bị từ chối hồ sơ và mất thời gian, thậm chí mất cơ hội mua căn nhà đó, là rất cao.

Thêm vào đó, năm 2026 có nhiều thay đổi thuế quan trọng: hạn mức vay được khấu trừ thuế thay đổi theo loại nhà, một số ưu đãi thuế bất động sản có mốc hết hạn 31/3/2026 đang đến rất gần. Nếu không nắm rõ và không chủ động nộp đơn xin ưu đãi đúng nơi, đúng hạn, bạn có thể mất hàng triệu yên tiền giảm thuế mà lẽ ra được hưởng. Cẩm nang này giúp bạn đi đúng từng bước từ lúc xem nhà đến khi ký hợp đồng và nhận nhà, tránh những sai lầm phổ biến nhất mà người Việt tại Nhật hay gặp.

Mục lục

1. Xác định ngân sách và điều kiện vay trước khi xem nhà
2. Vay mua nhà khi chưa có vĩnh trú: ngân hàng nào, điều kiện gì?
3. Đi xem nhà: những điểm phải kiểm tra để không mua nhầm
4. Nộp đơn mua và đặt cọc giữ chỗ (申込) hoạt động thế nào?
5. Buổi giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明): nghe gì, hỏi gì?
6. Ký hợp đồng chính thức và các khoản phí phải trả ngay
7. Thuế và ưu đãi thuế khi mua nhà năm 2026 — đừng bỏ lỡ
8. Sau khi ký: đăng ký quyền sở hữu và nhận bàn giao nhà

Xác định ngân sách và điều kiện vay trước khi xem nhà

Sai lầm lớn nhất của người mua nhà lần đầu là đi xem nhà trước, tính tiền sau. Hãy làm ngược lại.

Bước 1 - Tính tổng chi phí thật, không chỉ giá nhà. Ngoài giá bán, bạn cần dự trù thêm khoảng 6-10% giá nhà cho các khoản: phí môi giới (仲介手数号), thuế đăng ký quyền sở hữu (登録免許税), thuế trước bạ bất động sản (不動産取得税), phí công chứng hợp đồng vay, phí bảo hiểm hỏa hoạn/động đất, và tiền đặt cọc ban đầu (手付金) thường bằng 5-10% giá nhà.

Bước 2 - Xin thẩm định vay sơ bộ (事前審査) trước khi xem nhà nghiêm túc. Đây là bước ngân hàng đánh giá sơ bộ khả năng vay của bạn dựa trên thu nhập, thời gian làm việc, tình trạng cư trú — thường có kết quả trong vài ngày. Có giấy 事前審査 đã duyệt trong tay giúp bạn tự tin khi đàm phán với người bán, và nhiều môi giới sẽ ưu tiên khách đã có giấy này.

Bước 3 - Cân nhắc hạn mức vay theo loại nhà, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền được khấu trừ thuế sau này. Theo cải cách thuế năm tài khóa 2026, hạn mức dư nợ vay được tính khấu trừ thuế khác nhau tùy loại nhà mới xây: nhà ở dài hạn chất lượng cao/nhà giảm carbon (長期優良住宅・低炭素住宅) = 45 triệu yên; nhà đạt chuẩn ZEH = 35 triệu yên; nhà đạt chuẩn tiết kiệm năng lượng cơ bản = 20 triệu yên. Với nhà cũ đạt các chuẩn trên, hạn mức là 35 triệu yên. Nghĩa là cùng vay một số tiền, nhà đạt chuẩn cao hơn có thể giúp bạn được khấu trừ thuế nhiều hơn qua các năm — đáng để hỏi kỹ môi giới về chứng nhận của căn nhà bạn định mua.

Vay mua nhà khi chưa có vĩnh trú: ngân hàng nào, điều kiện gì?

Đây là phần nhiều người Việt tại Nhật vướng nhất, vì phần lớn ngân hàng lớn của Nhật ưu tiên khách có vĩnh trú (永住権).

Nếu bạn chưa có vĩnh trú, vẫn có một số ngân hàng có sản phẩm vay riêng cho người nước ngoài, ví dụ: Tokyo Star Bank (gói 'スター住宅ローン'), Suruga Bank (gói 'Dream-J'), Aeon Bank, và SBI Shinsei Bank (thường yêu cầu vợ/chồng là người Nhật hoặc đã có vĩnh trú đứng bảo lãnh liên đới).

Điều kiện phổ biến ở các ngân hàng này:

• Đã cư trú tại Nhật liên tục từ 2-3 năm trở lên.
• Làm việc liên tục tại một nơi (hoặc cùng ngành) từ 2 năm trở lên.
• Vốn tự có (tiền đặt cọc ban đầu) thường phải từ 30% giá trị nhà trở lên — cao hơn nhiều so với người Nhật hoặc người đã có vĩnh trú (thường chỉ cần 10-20%, thậm chí vay 100%).

Về khấu trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除), điều kiện áp dụng không phân biệt quốc tịch, nhưng có điều kiện thu nhập: tổng thu nhập chịu thuế của người vay phải từ 20 triệu yên/năm trở xuống. Ngoài ra diện tích sàn tối thiểu để được áp dụng đã mở rộng từ 50m2 xuống 40m2, nhưng lưu ý: nếu nhà có diện tích 40-50m2, năm nào thu nhập của bạn vượt 10 triệu yên thì năm đó bạn sẽ KHÔNG được khấu trừ, dù những năm khác vẫn được. Đây là điểm rất dễ bị bỏ sót khi lập kế hoạch tài chính dài hạn.

Lời khuyên thực tế: đừng chỉ nộp hồ sơ ở một ngân hàng. Hãy xin thẩm định sơ bộ song song ở 2-3 ngân hàng có sản phẩm dành cho người nước ngoài, để so sánh lãi suất và hạn mức vay được duyệt trước khi quyết định căn nhà cụ thể.

Đi xem nhà: những điểm phải kiểm tra để không mua nhầm

Khi đi xem nhà (内見), đừng chỉ nhìn nội thất đẹp hay không — hãy kiểm tra có hệ thống những điểm sau:

• Vị trí và môi trường xung quanh: khoảng cách ga tàu, trường học, siêu thị, bệnh viện; đi bộ thử vào giờ cao điểm và buổi tối để cảm nhận thực tế.
• Bản đồ nguy cơ thiên tai (ハザードマップ) của khu vực — tra trên trang web của thành phố/quận để biết nguy cơ ngập lụt, sạt lở, động đất của khu đất.
• Nếu là căn hộ chung cư (マンション): hỏi rõ phí quản lý hàng tháng (管理費) và quỹ sửa chữa tích lũy (修繕積立金), xem lịch sử sửa chữa lớn (大規模修繕) đã thực hiện gần đây chưa và kế hoạch sắp tới — quỹ sửa chữa thấp bất thường có thể là dấu hiệu tòa nhà sắp phải tăng phí đột ngột.
• Tuổi và tiêu chuẩn chịu động đất của tòa nhà: nhà xây trước hoặc sau tiêu chuẩn chống động đất mới (新耐震基準, áp dụng từ 1981) ảnh hưởng lớn đến độ an toàn và cả điều kiện vay/bảo hiểm.
• Hướng nhà, tầng, tiếng ồn từ đường lớn hoặc công trình lân cận.
• Ranh giới đất (nếu mua nhà riêng có đất): yêu cầu xem bản đồ địa chính, mốc ranh giới rõ ràng — tranh chấp ranh giới đất là một trong những rủi ro pháp lý phổ biến nhất khi mua nhà riêng ở Nhật.

Ghi chú lại từng điểm cho mỗi căn nhà đã xem, vì sau 3-4 căn bạn sẽ dễ nhầm lẫn chi tiết giữa các nhà.

Nộp đơn mua và đặt cọc giữ chỗ (申込) hoạt động thế nào?

Khi đã ưng một căn nhà, bước tiếp theo là nộp đơn mua (申込書, còn gọi là 買付証明書). Đây là văn bản thể hiện ý định mua nghiêm túc, thường kèm theo một khoản tiền đặt cọc giữ chỗ nhỏ (申込証拠金) — khoản này thường được hoàn lại nếu giao dịch không thành, khác với tiền đặt cọc chính thức (手付金) sẽ nộp khi ký hợp đồng.

Sau khi nộp đơn, bên bán/môi giới sẽ xác nhận và bắt đầu chuẩn bị hồ sơ cho buổi giải thích điều khoản quan trọng. Đây cũng là lúc bạn nên đẩy nhanh việc hoàn tất thẩm định vay sơ bộ nếu chưa làm, vì nhiều môi giới sẽ ưu tiên người mua có giấy tờ vay rõ ràng khi có nhiều người cùng quan tâm một căn nhà.

Lưu ý quan trọng: giai đoạn nộp đơn mua chưa phải là ràng buộc pháp lý chắc chắn như hợp đồng chính thức. Vẫn có thể rút lui, nhưng về mặt uy tín và quan hệ với môi giới, không nên nộp đơn cho nhiều căn cùng lúc nếu không thực sự nghiêm túc.

Buổi giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明): nghe gì, hỏi gì?

Trước khi ký hợp đồng mua bán chính thức, pháp luật Nhật Bản (Luật Kinh doanh Bất động sản - 宅建業法) bắt buộc phải có buổi giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明), do một chuyên viên bất động sản có chứng chỉ (宅建士) thực hiện. Đây là bước bảo vệ người mua, nên đừng xem nhẹ hay ký vội cho xong.

Tin tốt: từ 30/3/2021, hình thức giải thích trực tuyến qua video call (gọi là IT重説) đã được vận hành chính thức cho giao dịch mua bán bất động sản, và từ tháng 5/2023, toàn bộ quy trình — kể cả việc giao tài liệu — có thể thực hiện hoàn toàn online, không bắt buộc bản giấy. Nếu tiếng Nhật của bạn chưa đủ tự tin, hãy đề nghị được xem tài liệu trước qua email để có thời gian tra từ hoặc nhờ người quen dịch giúp, thay vì chỉ nghe trực tiếp trong buổi giải thích.

Các điểm bắt buộc phải hỏi rõ trong buổi này:

• Tình trạng pháp lý của đất/nhà: quy hoạch, hạn chế xây dựng, ranh giới.
• Điều khoản hủy hợp đồng nếu vay không được duyệt (ローン特約) — đây là điều khoản sống còn, phải chắc chắn có trong hợp đồng.
• Lịch sử sửa chữa, tình trạng kết cấu, có từng xảy ra sự cố (rò rỉ nước, nứt tường, từng có người mất trong nhà - 事故物件) hay không.
• Các khoản phí định kỳ và nghĩa vụ đi kèm (phí quản lý, quỹ sửa chữa, thuế tài sản hàng năm).

Ghi âm lại buổi giải thích (nếu được phép) hoặc yêu cầu bản tóm tắt bằng văn bản để xem lại kỹ trước khi ký hợp đồng chính thức.

Ký hợp đồng chính thức và các khoản phí phải trả ngay

Sau buổi giải thích điều khoản quan trọng, nếu bạn đồng ý, bước tiếp theo là ký hợp đồng mua bán chính thức (売買契約) và nộp tiền đặt cọc (手付金), thường bằng 5-10% giá nhà.

Về phí môi giới (仲介手数料), mức trần được quy định rõ theo Luật Kinh doanh Bất động sản:

• Với nhà giá trên 4 triệu yên: công thức chuẩn là giá nhà x 3% + 60.000 yên, cộng thuế tiêu dùng.
• Với bất động sản giá thấp từ 8 triệu yên trở xuống (kể cả nhà cũ, nhà bỏ hoang), từ 1/7/2024 mức trần phí môi giới có thể thu từ mỗi bên (cả bên mua lẫn bên bán) được nâng lên tối đa 330.000 yên đã gồm thuế — quy định này vẫn có hiệu lực trong năm 2026, đáng lưu ý nếu bạn nhắm đến nhà cũ giá rẻ ở vùng nông thôn hoặc nhà bỏ hoang (空き家).

Thời điểm ký hợp đồng chính thức thường phải thanh toán ngay: tiền đặt cọc (手付金), một phần phí môi giới (thường 50% ngay khi ký, 50% còn lại khi nhận nhà), và phí dán tem hợp đồng (印紙税) theo giá trị hợp đồng. Hãy chuẩn bị sẵn số tiền mặt này riêng, không tính chung vào khoản vay ngân hàng vì ngân hàng thường chỉ giải ngân vào ngày nhận bàn giao nhà.

Thuế và ưu đãi thuế khi mua nhà năm 2026 — đừng bỏ lỡ

Đây là phần dễ mất tiền oan nhất nếu không chủ động, vì phần lớn ưu đãi thuế không tự động áp dụng — bạn phải chủ động làm đơn xin.

Thuế đăng ký quyền sở hữu (登録免許税): mức ưu đãi cho đăng ký bảo tồn quyền sở hữu nhà ở (所有権保存登記) được giảm còn 0.15% (thay vì mức chuẩn 0.4%); nếu là nhà ở dài hạn chất lượng cao hoặc nhà giảm carbon thì giảm còn 0.1%. Ưu đãi này áp dụng đến 31/3/2027. Với đất, ưu đãi thuế đăng ký chuyển nhượng quyền sở hữu đất đã được gia hạn thêm 3 năm theo cải cách thuế năm tài khóa 2026, áp dụng đến 31/3/2029.

Khấu trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除): được gia hạn thêm 5 năm, áp dụng đến hết 31/12/2030. Mức khấu trừ mỗi năm = số dư nợ vay cuối năm (trong hạn mức cho phép theo loại nhà, xem mục 1) x 0.7%, trừ trực tiếp vào thuế thu nhập và thuế cư trú — đây thường là khoản tiết kiệm lớn nhất trong nhiều năm liền, nên cần khai đúng ngay từ năm đầu tiên.

Thuế trước bạ bất động sản (不動産取得税): được giảm trừ 12 triệu yên trên giá trị đánh giá thuế tài sản cố định cho nhà mới diện tích sàn 50-240m2 (40m2 nếu là nhà cho thuê không phải nhà riêng biệt); với nhà ở dài hạn chất lượng cao, mức giảm trừ tăng lên 13 triệu yên. Ưu đãi này áp dụng cho nhà mua/xây trong khoảng 4/6/2009 đến 31/3/2026 — mốc này đang đến rất gần, nên bắt buộc phải xác nhận tình trạng gia hạn mới nhất tại văn phòng thuế tỉnh trước khi ký hợp đồng nếu bạn dự kiến hoàn tất giao dịch sát ngày này.

Điểm quan trọng nhất cần nhớ: thuế bất động sản là thuế địa phương (地方税), KHÔNG nộp đơn xin ưu đãi tại sở thuế quốc gia (税務署), mà phải tự nộp mẫu đơn (thường có tên dạng '住宅に係る不動産取得税の課税標準の特例の適用があるべき旨の申告書', tên mẫu có thể khác theo từng địa phương) tại Văn phòng thuế tỉnh/đô (都道府県税事務所) nơi có bất động sản. Không có ai tự động làm giúp bạn việc này — nếu quên, bạn sẽ phải đóng thuế đầy đủ và việc xin hoàn lại sau đó phức tạp hơn nhiều.

Sau khi ký: đăng ký quyền sở hữu và nhận bàn giao nhà

Sau khi ký hợp đồng chính thức, các bước cuối cùng gồm:

1. Hoàn tất thẩm định vay chính thức (本審査) với ngân hàng đã chọn — khác với thẩm định sơ bộ, bước này cần đầy đủ hồ sơ hợp đồng mua bán.
2. Chuẩn bị số tiền còn lại (giá nhà trừ đặt cọc, cộng các khoản phí, thuế) để thanh toán vào ngày nhận bàn giao nhà (決済・引き渡し日).
3. Đăng ký quyền sở hữu (所有権移転登記/保存登記) thông qua một chuyên viên tư pháp (司法書士) — người này thường do ngân hàng cho vay chỉ định hoặc bạn có thể tự thuê. Đây là lúc áp dụng mức thuế đăng ký quyền sở hữu ưu đãi đã nói ở mục trên.
4. Nhận chìa khóa và giấy tờ nhà vào ngày bàn giao — kiểm tra lại lần cuối tình trạng nhà đúng như thỏa thuận.
5. Nộp đơn xin ưu đãi thuế trước bạ bất động sản tại văn phòng thuế tỉnh trong thời hạn quy định của địa phương (thường trong vòng vài tháng sau khi mua) — đừng để quá hạn.

Sau khi dọn vào ở, hãy lưu giữ cẩn thận toàn bộ hồ sơ hợp đồng, giấy đăng ký quyền sở hữu, và biên lai thuế — bạn sẽ cần chúng khi khai thuế hàng năm để tiếp tục hưởng khấu trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) trong những năm tiếp theo.

Checklist hành động nhanh

1. Tính tổng ngân sách thực tế, dự trù thêm 6-10% giá nhà cho thuế và phí phát sinh
2. Xin thẩm định vay sơ bộ (事前審査) song song ở 2-3 ngân hàng — ưu tiên ngân hàng có sản phẩm cho người chưa có vĩnh trú nếu cần
3. Đi xem nhà thực tế, kiểm tra hazard map, phí quản lý/quỹ sửa chữa, tuổi và tiêu chuẩn chống động đất của tòa nhà
4. Nộp đơn mua (申込書) và đặt cọc giữ chỗ khi đã chọn được nhà ưng ý
5. Tham dự đầy đủ buổi giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明), có thể yêu cầu hình thức online (IT重説) và xem tài liệu trước
6. Ký hợp đồng mua bán chính thức, nộp tiền đặt cọc (手付金) và phí môi giới đợt 1, kiểm tra kỹ điều khoản hủy hợp đồng do vay (ローン特約)
7. Hoàn tất thẩm định vay chính thức (本審査) và chuẩn bị đủ số tiền còn lại trước ngày bàn giao
8. Nhận bàn giao nhà, đăng ký quyền sở hữu qua 司法書士, và nộp đơn xin ưu đãi thuế trước bạ bất động sản tại văn phòng thuế tỉnh đúng hạn

Sai lầm thường gặp khiến hồ sơ/kế hoạch bị từ chối hoặc tốn thêm tiền

• Tưởng ưu đãi giảm thuế trước bạ bất động sản (12-13 triệu yên) tự động áp dụng, không chủ động nộp đơn tại văn phòng thuế tỉnh nên mất luôn quyền lợi
• Chọn nộp hồ sơ vay ở ngân hàng thường (không có sản phẩm cho người chưa vĩnh trú), bị từ chối sau khi đã lỡ nộp đơn mua nhà, mất thời gian và có thể mất cơ hội với căn nhà ưng ý
• Ký hợp đồng mà không kiểm tra kỹ điều khoản hủy hợp đồng do vay không được duyệt (ローン特約) — nếu thiếu điều khoản này, khi vay chính thức bị từ chối sẽ mất luôn tiền đặt cọc
• Nhầm lẫn hạn mức vay được khấu trừ thuế giữa các loại nhà (ví dụ tưởng nhà thường được hưởng hạn mức như nhà ZEH/長期優良住宅), dẫn đến khai thuế sai hoặc lập kế hoạch tài chính không chính xác
• Bỏ qua kiểm tra bản đồ nguy cơ thiên tai và ranh giới đất khi xem nhà, chỉ phát hiện vấn đề ở buổi giải thích điều khoản quan trọng khi đã gần như quá muộn để đổi lựa chọn khác

Khi nào bạn cần tư vấn 1-1 (không tự làm được)

• Khi thu nhập của bạn giáp ranh mốc 10 triệu yên hoặc 20 triệu yên/năm — cần tính toán chính xác xem có đủ điều kiện khấu trừ thuế vay mua nhà hay không, và nên chọn loại nhà/diện tích nào để tối ưu quyền lợi thuế trong nhiều năm tới
• Khi chưa có vĩnh trú và cần so sánh điều kiện vay giữa nhiều ngân hàng (lãi suất, hạn mức, yêu cầu người bảo lãnh liên đới) — mỗi ngân hàng có tiêu chí khác nhau và hồ sơ phức tạp hơn nhiều so với người có vĩnh trú
• Khi buổi giải thích điều khoản quan trọng phát hiện vấn đề như tranh chấp ranh giới đất, nguy cơ thiên tai cao, hoặc hạn chế quy hoạch chưa rõ ràng — cần đánh giá rủi ro pháp lý và tài chính cụ thể trước khi quyết định ký hợp đồng chính thức

Đặt lịch tư vấn với chuyên gia tintuc.jp

Tư vấn vay mua nhà / đầu tư bất động sản. Gói đầu 15 phút miễn phí; gói chuyên sâu 30–60 phút có phí, báo giá rõ trước. Hỗ trợ cả người ở xa Nhật hoặc mới về Việt Nam qua video call.

Nguồn tham khảo: NTA (Cơ quan Thuế Quốc gia Nhật Bản) - Thông báo ưu đãi thuế suất đăng ký quyền sở hữu nhà/đất 2026 · Bộ Tài chính Nhật Bản (MOF) - Toàn văn cải cách thuế năm tài khóa 2026 (令和8年度の税制改正) · MLIT (Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông, Du lịch) - Thông báo giao dịch bất động sản cho người tiêu dùng