Cẩm nang đầu tư bất động sản cho thuê tại Nhật

Vấn đề bạn đang gặp

Tháng 6/2026, Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ) nâng lãi suất chính sách lên khoảng 1.0% — mức cao nhất trong 31 năm kể từ 1995. Nếu bạn đang tính vay để mua bất động sản cho thuê, đây không còn là "thời kỳ tiền rẻ" nữa: nhiều ngân hàng dự kiến đồng loạt tăng lãi suất vay thả nổi thêm khoảng 0,25%/năm từ tháng 10/2026, và xu hướng này ảnh hưởng trực tiếp đến lãi suất vay đầu tư bất động sản (アパートローン) vì thường neo theo lãi suất cơ bản ngắn hạn. Một bài toán dòng tiền tính "đẹp" ở lãi suất hôm nay có thể âm dòng tiền chỉ sau 2-3 năm nếu không tính trước kịch bản tăng lãi.

Cùng lúc đó là một cuộc đua với thời hạn: ưu đãi thuế mua nhà ở (không đánh thuế suất gốc 4% mà chỉ 3%, cộng khấu trừ 12 triệu yên với nhà mới) chỉ áp dụng đến hết 31/3/2027 theo luật hiện hành. Đề án cải cách thuế Reiwa 8 (2026) có kế hoạch gia hạn thêm 5 năm và nới điều kiện diện tích, nhưng đó vẫn là "dự kiến" chứ chưa phải luật đã thông qua — nghĩa là kế hoạch mua nhà của bạn có thể rơi vào vùng xám giữa hai chế độ nếu tính toán không sát ngày công bố chính thức.

Phức tạp hơn nữa: nhiều người Việt nhầm rằng có một loại "visa nhà đầu tư" riêng cho người mua bất động sản để cho thuê — thực tế Nhật Bản không có loại visa này. Nếu bạn muốn sống ở Nhật bằng thu nhập cho thuê, con đường duy nhất là visa Kinh doanh-Quản lý (経営管理ビザ), với những điều kiện thực tế về quy mô doanh thu và số lượng bất động sản mà nhiều người chỉ phát hiện ra sau khi đã lỡ ký hợp đồng mua. Thêm vào đó là các bẫy thuế khấu trừ tại nguồn (10.21% khi mua từ người không cư trú, 20.42% khi trả tiền thuê cho chủ nhà ở nước ngoài) mà rất nhiều nhà đầu tư cá nhân không biết đến cho tới khi bị Cục thuế truy thu.

Mục lục

1. Người nước ngoài mua bất động sản cho thuê tại Nhật có cần visa gì không?
2. Ưu đãi thuế mua nhà 2026-2027: còn kịp không, được khấu trừ bao nhiêu?
3. Vay mua bất động sản cho thuê giữa lúc BOJ tăng lãi suất lên 1% — cần chuẩn bị gì?
4. Mua/cho thuê liên quan đến chủ sở hữu nước ngoài: bẫy thuế khấu trừ 10.21% và 20.42%
5. Chọn công ty quản lý cho thuê (sublease/master-lease) đúng luật 2026
6. Khấu hao và kê khai thuế thu nhập cho thuê (確定申告) sao cho tối ưu
7. Nghĩa vụ đăng ký mới 2026: đổi địa chỉ, tên chủ sở hữu, thừa kế — tránh bị phạt

Người nước ngoài mua bất động sản cho thuê tại Nhật có cần visa gì không?

Về mặt mua bán: người nước ngoài, kể cả người không có tư cách lưu trú tại Nhật, hoàn toàn được phép mua bất động sản tại Nhật mà không cần visa gì cả. Không có luật nào giới hạn quyền sở hữu đất/nhà theo quốc tịch.

Vấn đề phát sinh khi bạn muốn sống tại Nhật và dùng thu nhập cho thuê bất động sản làm nguồn sinh sống chính (ví dụ để chuyển đổi tư cách lưu trú, hoặc khi visa lao động hiện tại hết hạn và bạn muốn chuyển hướng sang tự kinh doanh). Nhiều người tìm kiếm cụm từ "visa nhà đầu tư Nhật Bản" và nhầm tưởng đây là một loại visa riêng — thực tế Nhật Bản KHÔNG có loại visa đầu tư/investor visa như một số nước khác. Con đường hợp pháp duy nhất là visa Kinh doanh-Quản lý (経営管理ビザ), vốn được thiết kế cho người điều hành một hoạt động kinh doanh thực sự, không phải cho người chỉ đơn thuần sở hữu tài sản cho thuê thụ động.

Điều kiện thực tế mà các văn phòng hành chính chuyên visa kinh doanh-quản lý thường yêu cầu khi hồ sơ là bất động sản cho thuê:

• Doanh thu cho thuê từ bất động sản đạt tối thiểu khoảng 3 triệu yên/năm.
• Nên sở hữu từ 2 bất động sản cho thuê trở lên để chứng minh đây là hoạt động kinh doanh có quy mô, không phải đầu tư cá nhân đơn lẻ.
• Doanh thu cho thuê phải đủ để trang trải toàn bộ chi phí vận hành kinh doanh trên sổ sách (quản lý, sửa chữa, vay nợ, thuế...) — nếu dòng tiền âm liên tục, hồ sơ dễ bị đánh giá là không khả thi về mặt kinh doanh.
• Nếu có hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn (minpaku), cần có giấy phép kinh doanh lưu trú phù hợp.

Nếu mục tiêu của bạn chỉ là đầu tư tạo thu nhập thụ động trong khi vẫn đang giữ visa lao động (kỹ sư, kỹ thuật-tri thức quốc tế...), về nguyên tắc bạn không bắt buộc phải xin visa kinh doanh-quản lý — nhưng cần đảm bảo hoạt động cho thuê không mâu thuẫn với điều kiện tư cách lưu trú hiện tại (ví dụ không được coi là "hoạt động ngoài phạm vi tư cách lưu trú" ở quy mô lớn). Đây là ranh giới khá tinh tế và phụ thuộc vào quy mô, tần suất giao dịch — không có một con số "an toàn tuyệt đối" áp dụng chung cho mọi trường hợp.

Ưu đãi thuế mua nhà 2026-2027: còn kịp không, được khấu trừ bao nhiêu?

Thuế mua bất động sản (不動産取得税) tại Nhật có thuế suất luật định gốc là 4%, nhưng đang áp dụng thuế suất ưu đãi 3% cho nhà ở — chế độ này có hiệu lực đến hết ngày 31/3/2027 (令和9年3月31日) theo luật hiện hành.

Với nhà mới xây, bạn còn được khấu trừ 12 triệu yên trên giá trị tính thuế (課税標準額) trước khi áp thuế suất. Nếu là nhà dài hạn chất lượng cao (長期優良住宅) hoàn công trước 31/3/2026, mức khấu trừ được nâng lên 13 triệu yên. Đây là khoản khấu trừ đáng kể, có thể giảm hàng trăm nghìn yên tiền thuế mua nhà tùy giá trị bất động sản.

Tin quan trọng cho kế hoạch dài hơi: đề án cải cách thuế năm Reiwa 8 (2026) dự kiến gia hạn các ưu đãi này thêm 5 năm, áp dụng từ 1/4/2026 đến 31/3/2031, đồng thời nới điều kiện diện tích sàn tối thiểu từ 50m2 xuống còn 40m2 — nhưng điều kiện nới này chỉ áp dụng cho người có tổng thu nhập từ 10 triệu yên/năm trở xuống. Đây vẫn là đề án, cần theo dõi thời điểm luật chính thức được thông qua và công bố chi tiết cuối cùng trước khi chốt kế hoạch mua nhà dựa hoàn toàn vào ưu đãi này.

Một lưu ý về vị trí: nhà ở tại khu vực rủi ro thiên tai cao (災害レッドゾーン — vùng đỏ thiên tai) xây mới sẽ không còn được áp dụng ưu đãi thuế kể từ năm Reiwa 10 (2028) trở đi. Nếu bạn đang nhắm một bất động sản ở vùng ven biển, vùng núi hoặc khu vực có cảnh báo lũ/sạt lở, cần kiểm tra bản đồ hazard map (ハザードマップ) của địa phương trước khi quyết định — vừa vì rủi ro thực tế, vừa vì tác động thuế về sau.

Một điểm cần phân biệt rõ: chế độ giảm trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除) — được gia hạn thêm 5 năm cho người nhận nhà từ 1/1/2026 đến 31/12/2030, với hạn mức vay được khấu trừ cho nhà cũ (trung cổ) tăng lên tối đa 45 triệu yên — CHỈ áp dụng cho nhà ở để cư trú (tự ở), KHÔNG áp dụng cho bất động sản mua thuần túy để cho thuê/đầu tư. Nhiều nhà đầu tư nhầm lẫn điểm này và tính sai lợi ích thuế khi lập kế hoạch tài chính.

Vay mua bất động sản cho thuê giữa lúc BOJ tăng lãi suất lên 1% — cần chuẩn bị gì?

BOJ đã nâng lãi suất chính sách lên khoảng 1.0% tại cuộc họp 15-16/6/2026, mức cao nhất trong 31 năm. Với người vay mua nhà để ở, tác động thực tế đến số tiền trả hàng tháng thường có độ trễ đến sau 1/2027 do "nguyên tắc 5 năm" (5年ルール) — nhưng với khoản vay đầu tư bất động sản cho thuê (アパートローン), cơ chế điều chỉnh lãi suất thường không có cùng cơ chế bảo vệ trễ như vay nhà ở tự dụng, và thường neo trực tiếp theo lãi suất cơ bản ngắn hạn của ngân hàng cho vay.

Một số việc nên làm trước khi ký hợp đồng vay:

• Yêu cầu ngân hàng/công ty tư vấn mô phỏng dòng tiền ở ít nhất 2 kịch bản lãi suất: lãi suất hiện tại, và lãi suất cộng thêm 0,5%-1% trong 3-5 năm tới.
• Kiểm tra tỷ lệ dòng tiền còn lại sau khi trả nợ, thuế, phí quản lý ở kịch bản lãi suất cao hơn — nếu dòng tiền gần bằng 0 hoặc âm ở kịch bản tăng lãi vừa phải, đây là dấu hiệu cảnh báo rủi ro tài chính.
• So sánh lãi suất cố định toàn kỳ và lãi suất thả nổi: trong môi trường lãi suất đang trong xu hướng tăng, phần bù rủi ro của lãi suất cố định có thể xứng đáng hơn so với giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trước đây.
• Rà soát điều khoản hợp đồng vay về việc ngân hàng có quyền điều chỉnh lãi suất theo chu kỳ nào (hàng năm, nửa năm...) để không bị bất ngờ.

Với người có visa lao động (chưa phải vĩnh trú), điều kiện vay từ các ngân hàng Nhật cho bất động sản đầu tư thường khắt khe hơn nhà tự ở — cần chuẩn bị hồ sơ thu nhập, thời gian cư trú, và đôi khi cả người bảo lãnh kỹ hơn.

Mua/cho thuê liên quan đến chủ sở hữu nước ngoài: bẫy thuế khấu trừ 10.21% và 20.42%

Đây là hai quy định rất dễ bị bỏ sót và có thể khiến bạn bị Cục thuế (NTA) truy thu, phạt chậm nộp nếu không thực hiện đúng.

Khi bạn MUA bất động sản từ người bán không cư trú tại Nhật (非居住者) hoặc pháp nhân nước ngoài: bên mua có nghĩa vụ khấu trừ thuế tại nguồn 10.21% trên giá trị chuyển nhượng (gồm thuế thu nhập và thuế phục hưng đặc biệt) và nộp thay cho người bán. Ngoại lệ: nếu bạn mua để chính mình hoặc người thân ở, và giá trị giao dịch từ 100 triệu yên trở xuống, thì không cần khấu trừ. Nếu bạn mua để cho thuê/đầu tư (không phải để tự ở), ngoại lệ này KHÔNG áp dụng — bạn vẫn phải khấu trừ 10.21% dù giá trị giao dịch dưới 100 triệu yên. Nhiều người Việt mua nhà từ chủ sở hữu là người Việt khác đã về nước (không còn cư trú tại Nhật) mà không biết quy định này, dẫn đến bị truy thu sau này.

Khi bạn LÀ chủ nhà cho thuê nhưng bản thân bạn (hoặc đối tác góp vốn) không cư trú tại Nhật, hoặc khi công ty quản lý/khách thuê trả tiền thuê cho một chủ nhà không cư trú: bên thuê (hoặc công ty quản lý thay mặt) phải khấu trừ thuế tại nguồn 20.42% trên tiền thuê trả cho chủ nhà không cư trú. Ngoại lệ tương tự: nếu khách thuê là cá nhân thuê để ở cho bản thân/người thân thì không cần khấu trừ. Phần thuế đã khấu trừ dư hoặc thiếu sẽ được quyết toán qua khai thuế thu nhập hàng năm (確定申告) của chủ nhà.

Tình huống thực tế cần lưu ý: nếu bạn sở hữu bất động sản cho thuê tại Nhật nhưng sau đó về Việt Nam sinh sống dài hạn (trở thành người không cư trú), công ty quản lý cho thuê bất động sản của bạn có nghĩa vụ khấu trừ 20.42% trên tiền thuê trước khi chuyển cho bạn — dòng tiền thực nhận sẽ giảm đáng kể so với khi bạn còn là người cư trú tại Nhật. Đây là điểm cần tính trước nếu kế hoạch dài hạn của bạn có khả năng rời Nhật.

Chọn công ty quản lý cho thuê (sublease/master-lease) đúng luật 2026

Luật Kinh doanh Quản lý Nhà cho thuê (賃貸住宅管理業法) quy định 5 nhóm nghĩa vụ bắt buộc với công ty quản lý/sublease (master-lease):

1. Cấm quảng cáo phóng đại về lợi nhuận cho thuê hoặc mức độ đảm bảo tiền thuê.
2. Cấm các hình thức chào mời không đúng quy cách (ví dụ gây áp lực, che giấu thông tin bất lợi).
3. Phải giải thích các điều khoản quan trọng của hợp đồng trước khi ký (đặc biệt là điều khoản về khả năng điều chỉnh/giảm tiền thuê theo thời gian).
4. Phải giao văn bản các điều khoản quan trọng khi ký hợp đồng.
5. Có cơ chế rà soát tài liệu hợp đồng.

Điểm mới cần đặc biệt chú ý: tháng 2/2026, Bộ Đất đai-Hạ tầng-Giao thông-Du lịch (MLIT) công bố sửa đổi bổ sung — khi công ty sublease muốn THAY ĐỔI điều khoản hợp đồng master-lease đã ký (ví dụ giảm tiền thuê trả cho chủ nhà), họ phải giải thích lại và giao lại văn bản các điều khoản quan trọng, không được đơn phương thay đổi rồi thông báo sau. Quy định này dự kiến có hiệu lực từ tháng 6/2026.

Khi ký hợp đồng với công ty quản lý, bạn nên:

• Yêu cầu văn bản giải thích điều khoản quan trọng (重要事項説明書) bằng giấy tờ chính thức, không chỉ giải thích miệng.
• Đọc kỹ điều khoản về việc công ty có quyền điều chỉnh tiền thuê sublease trong bao lâu và theo điều kiện nào — đây thường là điểm mà chủ nhà bị bất ngờ nhất khi thu nhập cho thuê giảm dù hợp đồng ban đầu ghi mức cố định trong một khoảng thời gian.
• Kiểm tra công ty có đăng ký kinh doanh quản lý nhà cho thuê hợp pháp theo luật này hay không (tra cứu trên cổng thông tin của MLIT).

Khấu hao và kê khai thuế thu nhập cho thuê (確定申告) sao cho tối ưu

Khấu hao (減価償却) là một trong những công cụ tối ưu thuế quan trọng nhất với nhà đầu tư bất động sản cho thuê, nhưng cũng là phần dễ tính sai nhất.

Số năm sử dụng hữu ích theo luật định (法定耐用年数) do Cục thuế Quốc gia (NTA) quy định, được phân loại theo KẾT CẤU công trình (ví dụ khung thép, bê tông cốt thép, gỗ...) và MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG (ví dụ nhà văn phòng, nhà bán lẻ, nhà ở cho thuê) — mỗi tổ hợp kết cấu/mục đích có một số năm khấu hao khác nhau theo bảng tra cứu chính thức của NTA (耐用年数表, có trên trang confirmatory của NTA). Việc tra sai bảng phân loại dẫn đến tính sai chi phí khấu hao được trừ thuế hàng năm — có thể khiến bạn khai thuế thấp hơn hoặc cao hơn mức đúng luật, cả hai đều có rủi ro (thiếu thuế bị truy thu phạt, thừa thuế thì mất tiền oan).

Một vài nguyên tắc thực hành khi kê khai 確定申告 cho thu nhập cho thuê:

• Xác định đúng kết cấu công trình bất động sản bạn sở hữu (ghi trong giấy chứng nhận đăng ký bất động sản/登記簿謄本) trước khi tra bảng số năm khấu hao — đừng dựa vào ước lượng cảm tính.
• Với bất động sản mua lại (nhà cũ, không phải xây mới), có công thức riêng để tính lại số năm khấu hao còn lại dựa trên tuổi công trình tại thời điểm mua — cần tính đúng công thức áp dụng cho từng trường hợp (đã hết niên hạn pháp định hay chưa).
• Ngoài khấu hao, các chi phí được trừ thuế hợp lệ khác thường gồm: lãi vay (phần lãi, không phải gốc), phí quản lý, phí bảo hiểm hỏa hoạn, thuế tài sản cố định (固定資産税), chi phí sửa chữa nhỏ (phân biệt với sửa chữa lớn phải vốn hóa).
• Nếu bạn sở hữu nhiều bất động sản mua ở các thời điểm khác nhau, mỗi tài sản có lịch trình khấu hao riêng — việc quản lý sổ sách càng phức tạp khi số lượng tài sản tăng lên.

Nghĩa vụ đăng ký mới 2026: đổi địa chỉ, tên chủ sở hữu, thừa kế — tránh bị phạt

Có hai nghĩa vụ đăng ký bất động sản quan trọng cần nhà đầu tư nắm rõ, đặc biệt vì mức phạt không nhỏ và thời hạn được tính khá chặt:

Đăng ký thay đổi địa chỉ/tên chủ sở hữu (住所等変更登記): chính thức bắt buộc từ 1/4/2026. Nếu bạn chuyển nhà, đổi tên (ví dụ sau khi nhập quốc tịch Nhật hoặc kết hôn), bạn phải đăng ký thay đổi trong vòng 2 năm kể từ ngày thay đổi. Nếu không có lý do chính đáng và không đăng ký, mức phạt hành chính (過料) tối đa lên tới 50.000 yên. Đây là điểm rất dễ bị bỏ quên vì không giống thuế, việc này không có ai nhắc nhở định kỳ.

Đăng ký thừa kế (相続登記): đã có hiệu lực từ 4/2024, thời hạn 3 năm kể từ khi biết mình được thừa kế và biết mình có quyền sở hữu bất động sản đó, mức phạt tối đa 100.000 yên nếu vi phạm không có lý do chính đáng. Nếu bất động sản đầu tư của bạn sau này được thừa kế lại cho con cái hoặc người thân (kể cả người thân đang ở Việt Nam), nghĩa vụ đăng ký này vẫn áp dụng và người thừa kế cần chủ động thực hiện.

Một công cụ hỗ trợ mới: từ 2/2/2026, có chế độ "Chứng nhận danh mục bất động sản sở hữu toàn quốc" (所有不動産記録証明制度) cho phép tra cứu tổng hợp tất cả bất động sản một cá nhân đứng tên sở hữu trên toàn nước Nhật thông qua một lần yêu cầu — hữu ích cho việc kiểm tra tài sản khi lập kế hoạch thừa kế hoặc rà soát danh mục đầu tư của chính mình, thay vì phải tra từng địa phương riêng lẻ.

Checklist hành động nhanh

1. Xác định rõ mục tiêu: đầu tư thu nhập thụ động thuần túy (giữ visa lao động hiện tại) hay hướng tới chuyển sang visa Kinh doanh-Quản lý (経営管理ビザ)
2. Rà soát vốn tự có và khả năng vay; yêu cầu ngân hàng mô phỏng dòng tiền ở kịch bản lãi suất hiện tại VÀ kịch bản cộng thêm 0,5%-1% trong 3-5 năm tới
3. Nếu dự định mua trước 31/3/2027, kiểm tra hồ sơ đủ điều kiện hưởng thuế suất ưu đãi 3% và khấu trừ 12-13 triệu yên cho nhà mới xây
4. Kiểm tra bản đồ hazard map và tình trạng vùng đỏ thiên tai (災害レッドゾーン) của khu vực định mua trước khi quyết định
5. Xác minh tình trạng cư trú của bên bán (cư dân hay không cư dân Nhật) trước khi ký hợp đồng mua để biết có phải khấu trừ 10.21% hay không
6. Chọn công ty quản lý cho thuê có đăng ký hợp pháp theo luật quản lý nhà cho thuê, yêu cầu văn bản giải thích điều khoản quan trọng trước khi ký
7. Xác định đúng kết cấu/mục đích công trình để tra bảng khấu hao NTA chính xác trước kỳ kê khai thuế 確定申告 đầu tiên
8. Đặt lịch tư vấn 1-1 nếu rơi vào 1 trong 3 tình huống phức tạp nêu ở cuối cẩm nang, trước khi ký bất kỳ hợp đồng mua/vay nào

Sai lầm thường gặp khiến hồ sơ/kế hoạch bị từ chối hoặc tốn thêm tiền

• Tưởng nhầm có "visa nhà đầu tư" riêng cho người mua bất động sản cho thuê, nộp hồ sơ sai loại tư cách lưu trú và bị từ chối, mất thời gian và phí xử lý hồ sơ
• Không khấu trừ thuế 10.21% khi mua bất động sản từ chủ sở hữu không cư trú (kể cả khi mua để cho thuê chứ không chỉ giao dịch trên 100 triệu yên), dẫn đến bị Cục thuế truy thu sau này
• Tính dòng tiền đầu tư chỉ dựa trên lãi suất vay tại thời điểm ký hợp đồng, không dự phòng kịch bản BOJ tiếp tục tăng lãi suất, khiến dòng tiền âm sau vài năm
• Nhầm lẫn giữa giảm trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン控除, chỉ áp dụng nhà tự ở) với các ưu đãi thuế mua nhà cho thuê, tính sai lợi ích thuế trong kế hoạch tài chính
• Ký hợp đồng master-lease/sublease mà không yêu cầu văn bản giải thích điều khoản quan trọng, sau đó bị công ty quản lý đơn phương giảm tiền thuê mà không được thông báo đúng quy trình luật định

Khi nào bạn cần tư vấn 1-1 (không tự làm được)

• Đang cân nhắc mua từ 2 bất động sản trở lên để đủ điều kiện xin visa Kinh doanh-Quản lý — cần tính toán chuẩn hồ sơ doanh thu/chi phí kinh doanh và lựa chọn hình thức pháp nhân phù hợp, việc này đòi hỏi rà soát hồ sơ cá nhân cụ thể mà cẩm nang chung không thể thay thế
• Giao dịch mua hoặc bán bất động sản có liên quan đến người không cư trú/pháp nhân nước ngoài với giá trị gần hoặc vượt ngưỡng 100 triệu yên — cần xác định chính xác nghĩa vụ khấu trừ thuế 10.21%/20.42% và thủ tục xin hoàn thuế phù hợp với từng trường hợp cụ thể
• Đang sở hữu hoặc sắp sở hữu nhiều bất động sản với kết cấu khác nhau, mua ở các thời điểm khác nhau, cần lập kế hoạch khấu hao và tối ưu thuế thu nhập cho thuê hàng năm một cách tổng thể thay vì tính từng tài sản riêng lẻ

Đặt lịch tư vấn với chuyên gia tintuc.jp

Tư vấn vay mua nhà / đầu tư bất động sản. Gói đầu 15 phút miễn phí; gói chuyên sâu 30–60 phút có phí, báo giá rõ trước. Hỗ trợ cả người ở xa Nhật hoặc mới về Việt Nam qua video call.

Nguồn tham khảo: MLIT - Đặc lệ thuế mua bất động sản (nhà ở) · MLIT - Giảm trừ thuế vay mua nhà (住宅ローン減税) · NTA - Khấu trừ thuế khi mua đất/nhà từ người không cư trú (No.2879) · NTA - Khấu trừ thuế khi trả tiền thuê cho người không cư trú (No.2880) · MLIT - Cổng thông tin Luật Kinh doanh Quản lý Nhà cho thuê (sublease) · Cổng thông tin Chính phủ Nhật (gov-online.go.jp) - Nghĩa vụ đăng ký thừa kế/thay đổi địa chỉ bất động sản 2026 · NTA - Bảng số năm sử dụng hữu ích (khấu hao) cho khai thuế