Cẩm nang định cư lâu dài: mua nhà, lập di chúc, thừa kế tại Nhật

Vấn đề bạn đang gặp

Ngày 24/02/2026, Cục quản lý xuất nhập cảnh Nhật Bản (ISA) đã sửa đổi Hướng dẫn cấp phép vĩnh trú, siết thêm điều kiện về thời hạn tư cách lưu trú dùng để nộp đơn. Biện pháp chuyển tiếp cho phép dùng visa 3 năm để nộp vĩnh trú chỉ còn hiệu lực đến 31/03/2027 — sau mốc này, người giữ visa Kỹ thuật-Tri thức nhân văn-Nghiệp vụ quốc tế (kỹ nhân quốc) bắt buộc phải có visa 5 năm mới đủ điều kiện. Nếu bạn đang cầm visa 3 năm và định "để sau tính", rất có thể bạn sẽ bị chặn ngay từ vòng nộp hồ sơ.

Song song đó, năm 2026 cũng là năm nhiều thay đổi quan trọng khác dồn vào cùng lúc: quy định bắt buộc khai báo quốc tịch khi đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản, cải cách thuế mua nhà (thuế đăng ký, thuế mua bất động sản, thuế tài sản cố định), và hạn chót 31/03/2027 để hoàn tất đăng ký thừa kế bất động sản cho các trường hợp phát sinh trước 01/04/2024. Với gia đình Việt Nam đang sống tại Nhật, những deadline này không phải chuyện xa xôi — chúng quyết định bạn có vay được nhà hay không, di chúc bạn viết có giá trị pháp lý hay không, và người thân bạn có bị phạt tiền vì "treo" một căn nhà thừa kế chưa sang tên hay không.

Cẩm nang này tổng hợp đúng những gì đang thay đổi trong năm 2026, giúp bạn biết mình đang đứng ở đâu trên lộ trình định cư lâu dài — nhưng vì mỗi gia đình có tài sản, thời gian cư trú và cấu trúc thừa kế khác nhau, có những quyết định số liệu cụ thể bạn sẽ cần một buổi tư vấn 1-1 để tính đúng cho trường hợp của mình.

Mục lục

1. Vĩnh trú 2026 thay đổi gì — bạn có đang dùng đúng loại visa để nộp đơn?
2. Chưa có vĩnh trú vẫn muốn vay mua nhà — ngân hàng nào nhận, cần điều kiện gì?
3. Đã có vĩnh trú thì vay mua nhà khác gì người Nhật bản xứ?
4. Mua nhà năm 2026 tiết kiệm thuế thế nào — 3 khoản ưu đãi bạn nên biết
5. Mua hoặc thừa kế bất động sản có phải khai báo quốc tịch không?
6. Lập di chúc kiểu nào phù hợp — tự viết tay lưu Cục Pháp vụ hay công chứng?
7. Thừa kế bất động sản: đăng ký trong bao lâu, trễ hạn bị phạt gì?
8. Thuế thừa kế: tài sản ở Việt Nam có bị Nhật đánh thuế không?

Vĩnh trú 2026 thay đổi gì — bạn có đang dùng đúng loại visa để nộp đơn?

Ngày 24/02/2026, ISA (Cục quản lý xuất nhập cảnh, thuộc Bộ Tư pháp) sửa đổi Hướng dẫn cấp phép vĩnh trú với hai điểm đáng chú ý:

• Bổ sung yêu cầu người nộp đơn phải đáp ứng "tiêu chuẩn cho phép đổ bộ" (上陸許可基準) của chính tư cách lưu trú hiện tại — nghĩa là nếu visa của bạn có vấn đề về điều kiện gốc (ví dụ công việc không khớp hoàn toàn với nội dung tư cách lưu trú), hồ sơ vĩnh trú có thể bị ảnh hưởng dù bạn đã cư trú đủ lâu.
• Siết điều kiện thời hạn lưu trú dùng để nộp đơn: biện pháp chuyển tiếp cho phép dùng tư cách lưu trú thời hạn 3 năm (dài nhất khi đó) để nộp vĩnh trú CHỈ áp dụng đến 31/03/2027. Từ 01/04/2027, các visa lao động phổ biến như Kỹ thuật-Tri thức nhân văn-Nghiệp vụ quốc tế (thời hạn tối đa hiện là 5 năm) sẽ bắt buộc phải có thời hạn 5 năm mới đủ điều kiện nộp đơn.

Các điều kiện gốc vẫn không đổi: tuân thủ pháp luật, sinh sống không bị xã hội lên án; có tài sản/kỹ năng đủ tự lập sinh kế ổn định; việc cấp vĩnh trú được coi là phù hợp lợi ích quốc gia; và nguyên tắc chung là cư trú liên tục từ 10 năm trở lên, trong đó ít nhất 5 năm có tư cách lưu trú lao động/cư trú.

Hành động cụ thể: nếu bạn đang giữ visa kỹ nhân quốc 3 năm và dự định nộp vĩnh trú sau 01/04/2027, hãy chủ động xin gia hạn lên visa 5 năm sớm ở lần gia hạn tới, thay vì đợi tới hạn mới lo. Nếu bạn đã đủ điều kiện 10 năm cư trú và đang cầm visa 3 năm, cân nhắc nộp đơn TRƯỚC 31/03/2027 để còn hưởng biện pháp chuyển tiếp.

Chưa có vĩnh trú vẫn muốn vay mua nhà — ngân hàng nào nhận, cần điều kiện gì?

Phần lớn ngân hàng Nhật Bản yêu cầu người vay phải có quốc tịch Nhật hoặc vĩnh trú (永住権) mới xét duyệt khoản vay mua nhà (住宅ローン) thông thường. Đây là rào cản lớn nhất với người Việt chưa đủ điều kiện xin vĩnh trú nhưng đã muốn ổn định chỗ ở.

Tuy nhiên một số ngân hàng có sản phẩm riêng cho người nước ngoài chưa có vĩnh trú. Ví dụ AEON Bank có sản phẩm "Housing Loan không cần vĩnh trú" (bản công bố sản phẩm hiện có hiệu lực đến 01/06/2026, nên cần kiểm tra lại thời hạn khi bạn đọc cẩm nang này), với điều kiện:

• Người làm công ăn lương: phải làm việc liên tục từ 6 tháng trở lên tại nơi làm hiện tại.
• Chủ doanh nghiệp/tự kinh doanh: phải hoạt động được từ 3 năm trở lên kể từ khi khởi nghiệp.
• Điều kiện chung: đóng đầy đủ, không chậm trễ bảo hiểm quốc dân (国民健康保険), bảo hiểm xã hội (社会保険), lương hưu quốc dân (国民年金), và thuế cư trú (住民税).

Lưu ý quan trọng: đây chỉ là MỘT ví dụ sản phẩm, không phải lựa chọn duy nhất. Trước khi quyết định, nên liên hệ ít nhất 2-3 ngân hàng để so sánh lãi suất, hạn mức vay và điều kiện, vì mỗi ngân hàng thay đổi chính sách theo từng năm tài chính.

Đã có vĩnh trú thì vay mua nhà khác gì người Nhật bản xứ?

Người có vĩnh trú về nguyên tắc được ngân hàng Nhật xét duyệt khoản vay mua nhà tương tự người bản xứ — dựa trên các tiêu chí chung: khả năng trả nợ (thu nhập, tỷ lệ nợ/thu nhập), tuổi tại thời điểm vay và tuổi tất toán khoản vay, và tình trạng sức khỏe để tham gia bảo hiểm nhân thọ nhóm tín dụng (団体信用生命保険 - 団信) — loại bảo hiểm bắt buộc với hầu hết khoản vay mua nhà tại Nhật, giúp trả nốt khoản vay nếu người vay qua đời hoặc mất khả năng lao động.

Yêu cầu bổ sung dành riêng cho người nước ngoài: phải có khả năng giao tiếp và xác nhận ý chí bằng tiếng Nhật khi ký hợp đồng vay — ngân hàng cần đảm bảo bạn hiểu rõ nội dung hợp đồng, không qua phiên dịch trung gian hoàn toàn.

Gợi ý chuẩn bị trước khi nộp hồ sơ: kiểm tra sức khỏe tổng quát trước (vì 団信 có thể từ chối nếu có bệnh nền chưa kiểm soát), giữ nguồn thu nhập ổn định và có giấy tờ chứng minh rõ ràng (nguồn thuế, hợp đồng lao động), và luyện tập trước các thuật ngữ tiếng Nhật liên quan đến hợp đồng vay để buổi ký kết diễn ra suôn sẻ.

Mua nhà năm 2026 tiết kiệm thuế thế nào — 3 khoản ưu đãi bạn nên biết

Theo Đại cương cải cách thuế năm Reiwa 8 (令和8年度税制改正大綱), có ba khoản ưu đãi thuế liên quan mua nhà đáng chú ý trong năm 2026:

1. Thuế đăng ký quyền sở hữu (登録免許税) khi chuyển nhượng đất: mức ưu đãi 1,5% (thay vì mức gốc 2,0%) được GIA HẠN THÊM 3 NĂM, áp dụng từ 01/04/2026 đến 31/03/2029.

1. Thuế mua bất động sản (不動産取得税) với nhà mới: điều kiện diện tích sàn tối thiểu được HẠ từ 50m² xuống 40m², đồng thời gia hạn thời hạn ưu đãi. Đây là tin tốt cho ai đang cân nhắc mua căn hộ nhỏ (mansion 1LDK/2LDK) mà trước đây không đủ diện tích để hưởng ưu đãi.

1. Thuế tài sản cố định (固定資産税) với nhà mới: gia hạn ưu đãi, nhà ở riêng lẻ thông thường được giảm tổng cộng 22,5 vạn yên trong 3 năm.

Ngoài ra, với nhà ở chất lượng cao dài hạn (長期優良住宅), mức khấu trừ giá trị tính thuế công trình tăng từ 1.200 vạn yên lên 1.300 vạn yên, gia hạn thêm 5 năm, cùng điều kiện diện tích sàn cũng hạ xuống 40m².

Hành động cụ thể: khi làm việc với công ty bất động sản, hãy hỏi rõ diện tích sàn thực tế (chuyên môn gọi là 床面積) của căn nhà/căn hộ đang cân nhắc — chênh lệch qua lại quanh mốc 40-50m² có thể quyết định bạn có được hưởng ưu đãi thuế hay không.

Mua hoặc thừa kế bất động sản có phải khai báo quốc tịch không?

Đây là thay đổi mới và quan trọng, liên quan trực tiếp đến an ninh quốc gia của Nhật Bản: từ năm tài chính 2026, Nhật Bản bắt đầu vận hành quy định bắt buộc khai báo QUỐC TỊCH khi đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản đối với cá nhân — áp dụng cho cả trường hợp mua bán lẫn thừa kế.

Từ 04/2026, pháp nhân nước ngoài mua đất quy mô lớn phải khai báo quốc tịch của người đại diện; nếu quá bán thành viên hội đồng quản trị hoặc cổ đông cùng một quốc tịch thì cũng phải khai báo quốc tịch đó.

Riêng với người nước ngoài không thường trú (非居住者), khi mua hoặc nhận bất động sản tại Nhật vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ khai báo trong vòng 20 ngày sau khi có được bất động sản, theo Luật Ngoại hối-Ngoại thương (外為法). Ngoài ra, một số khu vực (quanh căn cứ quân sự, đảo biên giới) còn chịu sự điều chỉnh của Luật Điều tra đất đai quan trọng (重要土地等調査法) — phạm vi "khu vực giám sát đặc biệt" này đang được xem xét mở rộng trong năm 2026.

Đừng hoảng — đây không phải quy định cấm người nước ngoài mua nhà, mà là thủ tục hành chính bắt buộc mới. Nhưng nếu bạn không biết trước, hồ sơ mua nhà hoặc thừa kế có thể bị chậm vì thiếu giấy tờ khai báo đúng lúc công chứng viên/văn phòng tư pháp yêu cầu.

Lập di chúc kiểu nào phù hợp — tự viết tay lưu Cục Pháp vụ hay công chứng?

Có hai hình thức di chúc phổ biến và hợp pháp tại Nhật:

Di chúc tự viết tay lưu tại Cục Pháp vụ (自筆証書遺言書保管制度, áp dụng từ 10/07/2020, vẫn hiệu lực năm 2026): bạn tự viết tay di chúc, sau đó nộp lưu tại Cục Pháp vụ (法務局) có thẩm quyền — theo nơi cư trú, nơi có hộ tịch (bản quán), hoặc nơi có bất động sản của bạn. Phí lưu giữ chỉ 3.900 yên/bản, trả MỘT LẦN bằng tem thu nhập (収入印紙), không phát sinh phí duy trì hàng năm. Lợi ích lớn nhất: tránh di chúc bị tuyên vô hiệu do sai hình thức, không cần thủ tục kiểm nhận (検認) tại tòa án gia đình sau khi bạn qua đời (giúp gia đình đỡ mất thời gian, chi phí), và tránh nguy cơ di chúc bị sửa đổi hoặc thất lạc.

Di chúc công chứng (公正証書遺言) qua phòng công chứng: công chứng viên soạn thảo và xác nhận di chúc. Phí tính theo giá trị tài sản để lại cho TỪNG người thừa kế/người được di tặng riêng biệt rồi cộng lại, cộng thêm "phụ phí di chúc" (遺言加算) 13.000 yên nếu tổng giá trị trong toàn bộ di chúc không vượt quá 100 triệu yên. Ví dụ minh họa: để lại 100 triệu yên cho vợ — phí khoảng 49.000 yên; để lại 60 triệu cho vợ + 40 triệu cho con trưởng — phí lần lượt 49.000 yên và 33.000 yên, cộng phụ phí 13.000 yên, tổng 95.000 yên.

Di chúc công chứng thường phù hợp hơn nếu tài sản của bạn phức tạp (nhiều loại, nhiều người thừa kế, có yếu tố nước ngoài), vì công chứng viên sẽ tư vấn trực tiếp và giảm rủi ro tranh chấp. Di chúc tự viết tay lưu Cục Pháp vụ phù hợp khi tài sản đơn giản và bạn muốn tiết kiệm chi phí ban đầu.

Thừa kế bất động sản: đăng ký trong bao lâu, trễ hạn bị phạt gì?

Từ 01/04/2024, đăng ký thừa kế bất động sản (相続登記) đã trở thành BẮT BUỘC theo luật, không còn là việc "để đó từ từ tính" như trước. Người thừa kế phải nộp đơn đăng ký trong vòng 3 năm kể từ ngày biết mình được thừa kế bất động sản.

Nếu quá hạn mà không có lý do chính đáng, có thể bị phạt tiền (過料) tối đa 10 vạn yên. Quy trình phạt không tự động ngay lập tức — Cục Pháp vụ sẽ gửi "nhắc nhở" trước; chỉ khi vẫn không đăng ký sau nhắc nhở thì mới báo lên tòa án xem xét phạt.

Điểm quan trọng cho các gia đình có bất động sản thừa kế TỪ TRƯỚC 01/04/2024 (ví dụ nhà của ông bà, cha mẹ mất nhiều năm trước mà chưa sang tên): có thời gian ân hạn, nhưng phải hoàn tất đăng ký chậm nhất là 31/03/2027. Đây là hạn chót thực sự đang đến gần.

Nếu gia đình chưa thể thỏa thuận xong việc phân chia di sản kịp trong 3 năm (ví dụ còn tranh cãi giữa các anh chị em, hoặc có người ở Việt Nam khó liên lạc), có thể dùng thủ tục đơn giản mới gọi là 相続人申告登記 (đăng ký khai báo là người thừa kế) để tạm thời hoàn thành nghĩa vụ pháp lý, tránh bị phạt, trong khi vẫn tiếp tục đàm phán phân chia sau.

Thuế thừa kế: tài sản ở Việt Nam có bị Nhật đánh thuế không?

Công thức tính mức khấu trừ cơ bản của thuế thừa kế (相続税) năm 2026 KHÔNG thay đổi: Mức khấu trừ cơ bản = 30 triệu yên + (6 triệu yên × số người thừa kế theo luật định). Nghĩa là nếu tổng tài sản để lại thấp hơn mức khấu trừ này, gia đình không phải nộp thuế thừa kế.

Điểm quan trọng nhất với người Việt có tài sản ở cả hai nước là quy tắc xác định phạm vi chịu thuế:

• Nếu người thừa kế đang có ĐỊA CHỈ CƯ TRÚ TẠI NHẬT BẢN vào thời điểm thừa kế, thì bất kể người để lại di sản cư trú ở đâu (kể cả ở Việt Nam), người thừa kế đó được coi là "người có nghĩa vụ nộp thuế không giới hạn theo cư trú" — nghĩa là phải chịu thuế thừa kế trên TOÀN BỘ tài sản, kể cả tài sản ở nước ngoài (nhà đất, tài khoản ngân hàng tại Việt Nam...).

• Ngược lại, chỉ khi CẢ người thừa kế VÀ người để lại di sản đều không có địa chỉ tại Nhật vào thời điểm thừa kế, và không cư trú tại Nhật trong 10 năm trước đó, thì người thừa kế chỉ chịu thuế trên phần tài sản nằm trong nước Nhật — tài sản ở nước ngoài không bị đánh thuế.

Với đa số người Việt đang sống và làm việc tại Nhật (có địa chỉ cư trú tại Nhật), điều này có nghĩa là tài sản của cha mẹ ở Việt Nam để lại cho bạn CÓ THỂ vẫn phải kê khai và chịu thuế thừa kế tại Nhật. Về cải cách thuế Reiwa 8 (2026), với các gia đình phổ thông nằm trong phạm vi mức khấu trừ cơ bản hiện hành, thay đổi năm nay không gây ảnh hưởng lớn vì mức khấu trừ cơ bản không đổi.

Checklist hành động nhanh

1. Kiểm tra tư cách lưu trú hiện tại và thời hạn còn lại — nếu là visa kỹ nhân quốc 3 năm và định nộp vĩnh trú sau 01/04/2027, làm thủ tục gia hạn lên 5 năm ngay ở lần gia hạn tới
2. Tính số năm cư trú liên tục tại Nhật (cần đủ 10 năm, trong đó ≥5 năm có tư cách lưu trú lao động) để biết chính xác thời điểm đủ điều kiện nộp vĩnh trú
3. Nếu chưa có vĩnh trú và muốn mua nhà, liên hệ ít nhất 2-3 ngân hàng có sản phẩm dành cho người nước ngoài (ví dụ AEON Bank) để so sánh điều kiện và xác nhận thời hạn hiệu lực sản phẩm hiện hành
4. Rà soát hồ sơ đóng bảo hiểm quốc dân, bảo hiểm xã hội, lương hưu quốc dân và thuế cư trú — đảm bảo không có khoản chậm trễ nào trước khi nộp hồ sơ vay mua nhà
5. Nếu mua nhà trong năm 2026, hỏi rõ công ty bất động sản về diện tích sàn thực tế của căn nhà để xác định có đủ điều kiện hưởng ưu đãi thuế theo ngưỡng 40m² mới hay không
6. Lập danh sách tài sản ở cả Nhật và Việt Nam cùng danh sách người thừa kế theo luật định, để ước tính mức khấu trừ thuế thừa kế cơ bản áp dụng cho gia đình mình
7. Chọn hình thức di chúc phù hợp (tự viết tay lưu Cục Pháp vụ hoặc công chứng) và thực hiện trong năm nay, không để việc này kéo dài vô thời hạn
8. Nếu gia đình đang có bất động sản thừa kế chưa sang tên (kể cả phát sinh từ trước 2024), đăng ký thừa kế ngay — hạn chót cho các trường hợp cũ là 31/03/2027

Sai lầm thường gặp khiến hồ sơ/kế hoạch bị từ chối hoặc tốn thêm tiền

• Dùng visa kỹ nhân quốc 3 năm để tính nộp vĩnh trú sau 01/04/2027 mà không biết quy định mới yêu cầu visa 5 năm — hồ sơ bị từ chối ngay từ điều kiện thời hạn lưu trú, phải chờ thêm nhiều năm
• Nộp đơn vay mua nhà tại ngân hàng thông thường khi chưa có vĩnh trú, không biết trước ngân hàng yêu cầu quốc tịch Nhật hoặc vĩnh trú — mất thời gian bị từ chối và có thể lỡ mất căn nhà đang thương lượng
• Viết di chúc tay không đúng hình thức pháp luật quy định và không gửi lưu tại Cục Pháp vụ — di chúc bị tuyên vô hiệu hoặc bị thất lạc/sửa đổi, gia đình phải làm thủ tục kiểm nhận tốn thời gian tại tòa án gia đình
• Chậm đăng ký thừa kế bất động sản quá 3 năm mà không có lý do chính đáng — bị phạt tiền, đồng thời bất động sản bị "treo" không sang tên được, gây khó khăn khi muốn bán hoặc thế chấp sau này
• Không nắm quy định khai báo quốc tịch mới khi đăng ký chuyển quyền sở hữu bất động sản (từ năm tài chính 2026) — làm chậm hồ sơ mua nhà hoặc thừa kế vì thiếu giấy tờ khai báo đúng lúc yêu cầu

Khi nào bạn cần tư vấn 1-1 (không tự làm được)

• Gia đình có tài sản/bất động sản ở CẢ Nhật và Việt Nam, cần tính chính xác ai thuộc diện "nghĩa vụ nộp thuế không giới hạn" hay "giới hạn" dựa trên lịch sử cư trú thực tế của từng thành viên — sai một mốc thời gian cư trú có thể lệch hàng chục triệu yên tiền thuế phải nộp
• Visa hiện tại là kỹ nhân quốc dưới 5 năm và kế hoạch nộp vĩnh trú rơi đúng vào giai đoạn chuyển tiếp quanh mốc 31/03/2027 — cần tư vấn lộ trình gia hạn visa và thời điểm nộp đơn tối ưu để không bị mắc kẹt giữa quy định cũ và mới
• Muốn lập di chúc có cả tài sản tại Việt Nam (bất động sản, tài khoản ngân hàng) lẫn tài sản tại Nhật — cần phối hợp pháp lý giữa hai hệ thống thừa kế của hai quốc gia, điều mà cẩm nang này (chỉ nói về thủ tục tại Nhật) không đủ để tự xử lý

Đặt lịch tư vấn với chuyên gia tintuc.jp

Tư vấn hồ sơ vĩnh trú (Eijuken) / nhập tịch. Gói đầu 15 phút miễn phí; gói chuyên sâu 30–60 phút có phí, báo giá rõ trước. Hỗ trợ cả người ở xa Nhật hoặc mới về Việt Nam qua video call.

Nguồn tham khảo: cơ quan chính thức Nhật (.go.jp / MHLW / MOJ) theo chủ đề